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拆迁公司：我们越来越难

作者：Admin 来源：新三江周刊更新时间：2008-4-11

“现在都认为当‘钉子户’光荣，有水平的人才能当，搞得人人都想去当‘钉子户’。”一位拆迁业内人士如此评价目前的拆迁状况，同时也道出了拆迁公司承受压力越来越大的现状。
人们心目中处于强势地位的拆迁公司，又是怎么样的一种生存状态？他们又有多少苦衷？

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规模小，人员少
从小碑巷一个不起眼的窄巷进入，穿过几幢旧房子，宜宾市锐翔房屋拆迁有限责任公司（以下简称“锐翔公司”）的办公室就坐落在这里的民房当中，两层楼的办公室还算宽敞，各种规章制度贴满了墙面，四、五个工作人员正在忙碌着。
“我们在宜宾拆迁行业算是比较大的拆迁公司。”锐翔公司总经理张军告诉记者，说是较大，其实是张军的谦虚之言。据了解，这个由原国有控股的新宇拆迁公司转制而来的企业在宜宾拆迁业界实属“领头羊”。
“宜宾的拆迁公司规模一般不大，人员也就几个到几十个不等。”张军提到，“我们公司的管理人员也就10多个，其余40多人均是现场负责具体拆迁的工作人员。”
张军的话得到宜宾市盛志房屋拆迁有限责任公司（以下简称“盛志公司”）法人代表黄志英的证实：“我们盛志成立于2004年，办公室人员有9名，而员工总数有四五十人。”黄志英介绍，她本人是从北城房管所所长位置上退休下来的，而现在盛志房屋拆迁公司的办公地点正是在前北城房管所未搬迁前的旧址。
而另几家业界中公认比较“活跃”的拆迁公司的办公条件几乎是大同小异，不同的是有一次去某家拆迁公司时，下午3点不到就已经铁将军把门了。守门的大爷说下午这里一般都没有人，“上午九点过来可能有人。”
据悉，目前在宜宾市房管局注册的共有近30家房屋拆迁公司，这些大大小小的拆迁公司大多是靠中华人民共和国国务院于2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》305号（以下简称305号令）催生而出。在这部业内人士称之为“分水岭”的条例中，规定政府主管部门必须退出以往既当裁判员又当运动员的拆迁市场，这也决定了拆迁公司走上与被拆迁户正面“交手”的舞台。

拆迁由公而私
提起宜宾拆迁市场的历史变迁，盛志公司的黄志英感触颇深：“在305号令颁布前宜宾施行的都是辖区负责制，一个拆迁项目处在哪个地界就由该片区的房管所或者政府负责。”
据宜宾市房管局拆迁行政裁决办公室负责人介绍，在305号令实施之前有一个78号令的规定，但其对拆迁的具体行为不是特别规范，主体也不大明确，所以全国各地包括宜宾当时的拆迁工作都不太规范。
同时，房管局工作人员指出78号令是计划经济下的一个产物，在305号令实施后就被废止了。而在305号令出台后，对整个拆迁管理、拆迁市场、拆迁行为都进行了规范，宜宾的拆迁行为也开始从无序走向有序。“那时的拆迁工作有些无序，拆迁中有些偏激的行为，这也是全国都普遍存在的现象。”一名业内人士说，正是几年前那种无序的管理导致拆迁公司在民众中的形象一直不佳，市民一提到拆迁公司往往和“野蛮拆迁”联系在一起。“以前是闷着干。”宜宾市恒进房屋拆迁有限责任公司（以下简称恒进公司）的员工李松涛说。
而今，305号令中明确规定拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受委托拆迁，以保证行政行为的公正性。同时要求拆迁管理部门的拆迁公司，根据政企分开，政事分开的原则，进行脱钩改制。
正是在这样的大历史背景下，原来由房管局直管的宜宾唯一一家拆迁公司——新宇拆迁公司重组后成为现在的锐翔公司。从那以后，锐翔公司的企业性质也开始由“公”到“私”。

吃了上顿愁下顿
一位业内人员告诉记者，由于当前拆迁主体的增多，他所属的拆迁公司也面临着“吃了上顿不知道下顿”的尴尬局面，一旦拿不到新的拆迁工程，那么在以往业绩这一栏上则必然减分，这对投标来说绝对是个恶性循环的硬伤。
一个工程立项以后，要先登报招标，而评选的机构包括了监察、审计、财政、房管局及随机抽取的专家评审团，参加竞争的拆迁企业一般从价格、完成工期、以往业绩、实施拆迁的具体方案等几个方面做阐述，优者得标。
据宜宾市房管局工作人员彭路介绍，在确定拆迁人后，需要申请取得拆迁许可证才能实施拆迁行为。对于这个许可证的取得，需要具备建设项目批准文件、用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等五个条件。
宜宾的大部分拆迁公司的管理人员仅为10人左右，其余的员工均为临时聘请的，而这部分人大多没有保底工资，他们的工资来源则取决于他们动迁户数的多少。据业内人士透露，成功动迁一户住户的奖励一般在1000元左右。
李松涛坦言拆迁市场的竞争很大，完全饱和的工作量不大可能，平时公司的员工也有休息待岗的，对这部分人公司提供有几百元底薪。“这在拆迁公司中是少有的，一般来说拆迁人员都是没有底薪只拿提成的。”李松涛的语气中透露出了一丝自豪。
盛志公司作为宜宾拆迁业界内有政府“血缘”关系的企业，黄志英毫不讳言自己的企业员工大多是由房产公司及房管局的退休或离、待岗人员组成的。但她同时强调，自2004年组建企业后，原来的关系网几乎没有再产生任何作用，与其他拆迁公司站在同一起跑线上，照样面临着市场的选择。
据房管局工作人员介绍，近年来因为经营不善等原因，有几家拆迁公司已被注销。

观点>>
拆迁公司：我们只是中间人
“我们拆迁公司本来就只是个中间人。”这是几天采访中听到拆迁公司人员说得最多的一句话。“拆迁公司是经过招投标，受业主委托与被拆迁人沟通、协商，主要负责动员、拆迁、安置被拆迁户。”黄志英说，“我们的收入绝不像有些人所认为，是靠克扣被拆迁人得到的。”
拆迁公司的收入又是如何得到呢？黄志英将自己公司与业主间的关系形容的很简单：“我们就是受业主委托与被拆迁户谈判，仅仅是收取业主的一点劳务费。如果是政府工程，那就是收取被政府部门授权业主的费用。”
锐翔公司的张军告诉记者，拆迁公司的收入是按照项目的总预算来提成确定的，这个比例从百分之一点几到三点几不等，这就意味着，赔偿款越多拆迁公司的收入就越高。“其实我们也想多赔。”张军笑着说，“如果多赔了我们还会随着预算的增加而多得劳务费。可现实情况又不可能，赔偿都依据国家规定计算出来的，是有依据的，并不是我们想赔多少就赔多少。”
据张军介绍，要顺利得到政府拆迁工程的款项，有着复杂的签字程序。首先，要拆迁工作人员将被拆迁户签的拆迁协议上报到公司项目经理处签字，然后由分管领导签字，接着送往城投公司（业主）方，先由现场代表签字，随后是工程负责人签字、再接着由合同处，财务处、分管领导……签字，最后才是办公室盖章付款。张军说：“一共需要十几个审核签字程序，另外还有财政、审计部门的中途审计和事后审计。”
这套完备的方案也被拆迁业界所诟病，一位不愿意透露姓名的拆迁公司工作人员告诉记者，由于不知道在哪个环节出了问题，该公司的市政工程拆迁任务虽早已完成，但拆迁劳务费却迟迟未能拨付。“人家也没说不给，反正就是拖起。”该人士苦笑着摇摇头。
一位从事多年拆迁工作的人士指出，拆迁公司虽然在名义上属于第三方，但实际上所有的劳务费都是由业主方支付而与被拆迁户毫无关系，所以说要指望拆迁公司完全站在中立立场上这点，估计在实际操作中要做到的难度较大。
赔付没有公益与商业的差别
“市政建设就应该让,开发商业区就坚持下去。”面对“钉子户”，这是一种比较常见的观点。“这种观点是大部分人的心态。”一位业内人士说，这也是拆迁公司更乐意向政府建筑投标的原因之一，“现在房价高，老百姓心里都认为开发商是有钱的。修了房子也是赚百姓的钱，自然支持‘钉子户’。”
“现在开发商也都怕拆迁麻烦，虽然取得毛地的资金很少，但是他们一般都愿意要净地。所以现在开发公司的拆迁工程也很少。”黄志英介绍，“我们接手的工程基本都是政府工程。例如岷江桥真武山一带、翠柏大道、五粮液下江北环线。另外，接市政工程会得到政府的支持，这种公益建设政府会成立一个拆迁小组配合拆迁工作，这给拆迁公司减少了很多阻力。”
这种开发商业区比市政建设难的观点也得到了恒进公司李松涛的认可：“都是拆迁，商业拆迁的难度比市政建设拆迁大得多。”这位活跃在一线的拆迁工作人员，工作四年以来认为最大的困难就是钉子户，“一般市政工程都没有遇到过拖得久的住户，最难的一次是在宜长路，南广的路中间一户人家，他们家子女多，坐谈了几十次，裁决书都下达了还不搬走，用了3个月。最后房管局、城监、交通投资公司的都去了，事情也得到了圆满解决。”
对于市政工程拆迁与商业开发拆迁是否有区别一事，宜宾市房管局工作人员告诉记者：“没有任何差别，赔付的标准与依据不会因为是市政工程而降低，也不会因为是商业开发而提高，在程序上都是一样的。”
“目前，开发商开发的工程是否具有公益性没有明确的规定。”房管局工作人员说，“例如开发商修建的农贸市场，是有利于市民的，我们不能否定它的公益性。”
据房管局工作人员解释，当前有一个认识误区需要澄清，目前搞的拆迁主要是指城市房屋拆迁，这都是在国有土地上的拆迁，不同于市场上的房屋交易，作为一名公民有服从国家规划的义务，因为首先土地是国家的，拆迁所需要的审批是由很多部门决定的。

不是拖得久就赔得多
“现在的人集体主义思想变淡了，把个人利益看得更重了。”一名拆迁公司工作人员说，“在90年代，只要是搞建设，老百姓都很积极的搬迁了，而现在的人，都想着自己能得多少钱，有人认为拖得越久拿得钱越多，有的甚至漫天要价。”
据房管局介绍，这种拖得越久赔偿越多的思想是错误的，房屋评估时间是以“拆迁公告”之日为基准日，除了时效期满后另行指定拆迁期限，否则都按原基准日评估价值。但有一名业内人士对此持怀疑态度：“市政建设应该很规范，但开发商最怕的就是拖，他们通常都不愿意上法院，那样可能更拖时间，所以某些开发商在屡次协商不成后通常便会妥协。钉子户也就是这样形成的。”
“以前拆迁工作更简单，直接安排房屋。现在有的人回想起来就说‘被整了’。”李松涛表示拆迁程序也比以前更规范了，这加大了工作的难度，“现在要把置换房屋的图纸拿出来看，把政策讲清楚。人们都更懂得保护自己了。”
“你们媒体也该说说我们拆迁公司的难处了，我们的工作难啊！”锐翔公司的一名工作人员对记者说，“现在报纸上的报道都是为‘钉子户’说话，觉得当‘钉子户’多光荣，是会用法律保护自己的表现，有水平的人才能当，搞得人人都想去当‘钉子户’。”

工作难是社会的进步
拆迁公司的难处除了人们的思想意识有所变化外，还有便是历史原因。“我们最怕的就是遇到被拆迁方是特困企业，倒闭了的。”黄志英说，因为历史原因，以前破产的企业在安置员工上没有做好，例如员工的社会保险未交、安置没有到位，加上被拆迁户通常都是生活困难的人，“在拆迁时，这些矛盾就都爆发出来了，啥子都找我们拆迁公司，要求解决这些问题才搬走，甚至漫天要价的。拆迁公司完全成了冤大头，有些事情拆迁公司根本就不可能办得到的。”
“还有就是现在的政策还不够完善。”李松涛再次道出了拆迁工作的难处，“现在的《物权法》和拆迁条例有抵触的地方，这让我们很为难。”据李松涛说，《物权法》加强了对私有财产的保护，这与强制拆迁相冲突，随着现在人们的法律意识提高，工作就更难。而据房管局文强解释，目前的《物权法》对具体的操作程序未做出明确规定，在其解释尚未出台之前，依然是沿用305号令。
“《物权法解释》出台后，我们的工作可能会更难。”李松涛认为，因为该法注重对合法私有财产的保护，懂法的人越来越多，“刁民”也会越来越多，“换句话说，这是社会的进步。”

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