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荒滩再演荒唐地王贬值近2亿？

作者：Admin 来源：新三江周刊更新时间：2008-7-2

如果我们不太健忘，现在的鼎业兴城、曾经的江南一景所在D6地块，与地王一样属于收回重拍；与所有“二婚再嫁”者的命运一样，D6曾经贬值数千万；据业界估计，地王这块“二手货”同样可能会贬值1.5亿至1.8亿元。

D6后尘：减价而沽？
2008年5月21日，在地王附近另一块地的拍卖会后，对于土地价格这一敏感的话题，市国土资源局局长赖正才认为：大家追求的应该是多赢，首先是开发商要赢，不赢开发企业就不能干下去了；二是老百姓要赢，三是政府要赢。这才是房地产稳定、健康发展的坚实基础。
地王的拍出，我们姑且认为非常符合赖正才的“多赢理念”；但如今地王收回重拍，是多赢还是多输，尚无谁对此作出评论。
据业内人士估计，地王地块收回重拍，以目前国内的楼市行情和开发商的市场预期，结合附近正和拍得的“滨江国际”地块成交价计算，地王重拍的土地款至少将会损失1.5亿元至1.8亿元。有人认为，政府或将“无成本”获取上一“奉献”的4000万保证金外加500万交易费，但同时，丧失的是无法预测的土地拍卖款损失。实在是丢了西瓜捡了芝麻。
土地款上的直接损失尚在其次，关键在于，宜宾是否因此而受到了招商形象、政府诚信等诸多无法估量的隐形损失？
D6，曾经的“江南一景”广告画给人们留下了深刻印象，财政损失数千万元土地款的案例，还历历在目。前车之覆，后车之鉴。
难道，这片荒滩之上的另一种荒唐，将成为现实？

荒唐的标题？
早在地王产生第二周，2007年11月14日，本刊以《5100元，荒滩上的荒唐》为题，报道了高价地王的疯狂诞生。
11月下旬，上一公司在宜宾的联络人刘树华，对本刊记者表示，看了《新三江周刊》关于地王的报道，那个“荒滩上的荒唐”的标题让他们感觉十分的不爽。
更为不爽的是国土局官员。
2007年11月22日白沙地块拍卖后，等候签字仪式的宜宾市国土局局长赖正才对记者说：现在记者们都非常关心土地拍卖，我看这是好事，但希望报道起到正面的、积极的作用。
有记者立即表态：我们一直坚持正面的报道。
赖正才继续问：那篇《荒滩上的荒唐》文章是哪个媒体（报道的）？旁边有人提示：是《新三江周刊》。“你那个题目啊，不能（那样）写啊”。（旁人一片哄笑）赖正才继续说：“当然记者报道，都希望这篇文章能吸引眼球，但《荒滩上的荒唐》这个标题还是有问题。”
赖正才在接受新三江周刊采访时还表示：宜宾房地产潜力大有可为，宜宾市场非常规范，也是按照我们的计划在运作。今（2007）年推出了最大的一宗地王，这对房地产下一步健康发展将会起到积极作用，特别是今天中标的这宗地王是省外的一家企业，也是福建的企业首次入驻宜宾。他们是大手笔，相信通过这块地的开发树立宜宾的品牌效应，
也能够树立宜宾的整体形象。

“企业就该像上一这个样子”
2008年6月30日上午，宜宾市国土局办公室副主任周文宇接受了本刊的采访。
在周文宇办公室的沙发上，摆着某房产公司宣传手提袋和几把宣传伞。这是一种宜宾本地房产企业经常使用的宣传方式，对此，周文宇认为很平常。而当记者提到福建上一集团拍得中坝地块半年多后，是否与本地企业一样有类似的宣传手段时，周很坚决的说到：“没有。”
周文宇告诉我们，在半年多的接触中，和上一方面多次打交道中，只有一次也是唯一的一次吃请：“那是一天中午，双方谈话谈到下午一点半钟了，国土局的领导在会后请上一方面随便吃了顿午餐。”对此次简单的工作餐周文宇记忆深刻，因为从那以后，上一方面也没有“回请”，其他的洽谈都在国土局办公室面对面进行。
对上一方面这种公事公办的态度，周文宇颇为赞同，他认为：“公事就应该公办，公事私办，私事公办就整混了。”
当记者表示上一的此种做法比较符合现代企业制度，周文宇也予认可：“我觉得企业就应该像（上一）这个样子，合同上约定交多少钱，企业按照合同办了，到期政府该办证的就办证，我（政府）也不来找你，你（企业）也不来找我。这样最好，白纸黑字写得清清楚楚的。这个托关系，那个托关系很麻烦。”
这个看法，在福建上一公司宜宾联络人刘树华处得到证实。“实际上我们最初在做这个工作从策略上来看，应该说上一企业在福建是数一数二的，我们之所以采取直接到宜宾投资的方式，就是不想和政府有太多的接触，因为我们现在已经上了轨道了。不是说要像刚开始那样去追求暴利和关系网这些了。现在我们看重的还是这块土地本身的价值和位置，以前我们都考察了一年半成都市场，说实话，我们原来一直不想做二级城市，但面临成都这个城市，我们也比较迷茫，东南西北地价相差太大。当初在看这块地以后，老板觉得这是一个很好的地理位置，认为这里可以做一个很好的作品，能够树立我们上一集团良好的形象。这也是我们在川的第一个项目。”

“双簧不是这么演的！”
记者（以下简称记）：请介绍一下解除合同这些流程和将要拍地的一些情况。
周文宇（以下简称周）：我们建议你们不要去报道，因为这有可能给我们带来一些误伤。
记：会造成误伤，此话怎讲？
周：当时在泡菜坛也好，还是很多媒体也好，有很多猜测或者是不实的报道在里面。所以我们希望媒体不要去提起这个事情。
记：你是指有人说唱双簧这个事？我们也在上一那边证实了，他们明确否定了没这回事，不需要回避。
周：不是回避，因为当时央行出了一个限制贷款的政策，刚好就是那个时间。
记：啥时候？
周：记不起了，反正就是拍卖以后。上一就不好贷款，资金可能出了问题。其实上一应该是很想做的，哪个企业这么有钱随便甩四千万？双簧也不是这么演的。
记：上一也表示不想放弃这四千万。
周：肯定不想放弃，但从签的合同来说，我们按合同来办。这四千万保证金是不会退的，参与拍卖必须要交四千万。因为在以前其它地方拍卖发生过这种情况，当时没有保证金，有的举了牌，结果又没有签合同交钱。所以以后才有了保证金，这是一个法定的程序。
记：你说的央行政策，是不是属于不可抗力呢？
周：不属于。因为它是对融资的限定，并不是禁止开发。
土地瑕疵：四千万的焦点
记：上一说土地存在瑕疵，如果存在，国土局是返还四千万还是双倍返还呢？
周：现在它都还在说保留这四千万的权利，至于具体的细节我不太清楚。
记：周主任认为为啥社会上有流言，说政府和上一演双簧这种情况？有没有充分的理由来反驳这种说法？
周：我没有上网，是从朋友口中听说的。因为宜宾的地不是卖不出去，宜宾的地理位置决定了不可能像成都平原一样大片的地一下拿出来，宜宾的地不一样，比较碎。我们不需要为了把地拿出去而导演一场戏，当时拍卖的还有其它公司和他竞争。如果说我们是因为卖不出这个地而去导演这场戏，那正和怎么解释？正和是对宜宾市场相当了解的，他们举牌的价位都是由他们自己思考，这个是企业的事。如果说只有上一一家或者是还有一家外地企业这两家来拍，这样地价炒上去了，还可以怀疑。这个地块的位置决定了它的价值。
记：近期，正和拍得的那块地的价值约260万一亩，大家都知道那块地位置比上一拍的地段好，价格却要低很多。
周：这个你要宏观的分析，去年年底到今年初，房价是最活跃的。这个时候的价格是根据当时的市场环境来决定的，它有大背景，不要离开这个大背景来谈这块地，因为当时是全国房地产一片红。你想深圳的房价炒到近两万，它拍的那块地也正好是全国房价最高峰的时候。它的预期是全国的房价都在涨，结果国家调控政策出来，房价开始下降，或者上升幅度远不如去年。所以有人说三十号签合同和一号签合同的区别是很大的。

损失1.5亿保证政府公信力
记：按这个价格来算，政府少收入了1.5个亿。现在上一也表示希望和政府沟通，它们希望国土局在招商引资方面，应该给外来企业一定的政策优惠，国土局在这方面有没有考虑呢？
周：首先，国土局不是一个公司，是一个政府部门，审批在政府。其次，大家要依法办事，按合同来说是有规范性的，如果我们考虑到它是外来企业，考虑政府要赚钱，那政府的公信力何在？以后其它企业就会说，你看上一都可以那样，政府的工作还怎么做？为了维护法律的权威性，我们必须依法办事。这个不仅是招商引资，其实招商引资最好就是公开、公平、公正，依法办事。如果不讲究公开、公平、公正，如果因为是外地企业，我们就要给他延期，那本地企业如何看待这个事？我们要提高政府的公信力，在“利”和“益”之间就会有一个取舍。如果国土部门代表政府签的合同，成了一个儿戏，公信力何在？
记：在12月20日的时候交付3亿，那时国土局都避谈这个事情。为何一直要到现在6月份才有这个明确的答复？
周：是这样的，这分成几次付款，我们是到最后一次它都还没有付清，确定违约了。我们一直以来的做法都是，作为一个部门要依合同办事。它分了两个期限，第二个期限还没有缴完。当时不是避而不谈，因为我们也在催他们缴，能不能缴是他们来决定，而不是我们来决定，我们就不能去谈这个事情。我们只有按合同来办，如果到期还没缴，就提请政府批示。

企业应有风险认知能力
记：上一觉得和国土局完全是一种生意买卖关系，完全按合同办事，他们认为应该考虑实际的困难。国土局方面有没有考虑过变通的方式考虑他们的困难。
周：首先变通这个词我认为不对，因为我们是政府部门，不是一个企业，合同是非常规范非常细的，不可能存在变通。第二个，作为一个企业，应该有对风险的认知能力，你的风险抵抗力是否到位，这都需要考虑。就像股市有风险，大家需警惕。如果你说，资金问题，那很多企业都有问题，从国土部门来说，他要扶持企业，并不是要给谁一种优惠或者是一种特殊的、有别于其他企业的政策。如果说是资金有问题，那么上一有问题，正和也有问题，所有的企业在这方面都有问题。
记：据上一方面介绍，此次正和的资金属于分期付款，并非一次性付清。
周：他（指上一）也不是一次性付清啊，他也是分期付款。我们都是要求三个月缴清，大家都一样，都是分期。只是上一总的量很大，即使分期缴，一次金额也很大。

地王撤退无损招商形象
记：“地王”事件周主任也认为比较敏感，如果一旦上一因为此事与宜宾市政府打官司，那你认为这个事情对宜宾的招商引资方面的外部形象会否有很大影响？
周：我认为没有影响，如果政府的事情最后是由法律来裁决，这是最公平的。如果是通过“勾兑”与关系那是最不公平，那也是最糟糕的招商引资环境。
记：据国土部门相关科室的介绍，宜宾每年拿出拍卖的土地量很少，导致这种情况的原因是因为地块不成熟，还是本来地就少，或者是“饥饿疗法”之类的？
周：不是的，因为宜宾属于组团城市，它的土地很破碎，不像是大平原那种情况。从征地报批开始到组织征地实施补偿，到把土地上的青苗费之类的全部补偿完毕后才能拿出来市场培育。这个需要的时间很长。只有政府决定征哪块土地后我们才会去办。征地的审批权限在省人民政府，长的两年，短的则要半年，一分的地也需要省政府审批。市、县两级政府没有权利征地。
在拍卖时达到一定价位，我们都有一个风险提示，我们心里面有个价位，预期超过某个价位时对企业的开发有问题，我们会有风险提示。
记：那7月16日这次拍卖的风险提示金额是多少？是超过260万就开始提示吗？
周：这个价位一般是不对外公开的，包括我们的保留价。
记：拍卖时不是有起拍价吗？
周：有起拍价，还有保留价。保留价是密封的，而且保留价比起拍价要高。公告上面也有这个介绍，低于保留价就不卖。保留价是监察局相关人员在现场保管的。

交易取消交易费不退
经国土局相关部门证实，2007年11月8日拍卖“地王”的宜宾市土地矿权交易中心，该中心系宜宾市国土局下属的一个事业单位，去年拍卖后，曾收取福建上一500万交易服务费。据周文宇介绍，这笔钱是全额入财政金库，而且当时福建上一也签署了“成交确认书”的，此交易已经完结。完成的是拍卖交易，后面的是履行合同。两者是分开的。
对这500万的使用，周文宇表示必须要有合适、正当、符合规定的项目，经过批准后土地矿权交易中心才能使用。
据记者了解，收回重拍的地王地块，在拍卖时土地矿权交易中心同样会收取土地拍卖出让使用权的交易费。
述评?荩?荩
“欲速不达”还是“欲取必得”？
当全国地王满天飞，卖地生钱成了地方政府充盈“第二财政”的不二法门；
当全国地王满天飞，囤地升值成了开发商们榨取“房奴血汗”的最佳途径……
然而，人算不如天算。最简单的经济学原理告诉我们，没有只涨不跌的行情，也没有只升不降的楼市，春去春回、潮起潮落，乃是世间万物基本规律。
上一，来旅游的福建企业。想以高价快速扩张市场，在宜宾占有一席之地，却没想到自今年初以来，楼市行情令人伤感；加上5月汶川地震，楼市雪上加霜……可谓欲速则不达。
很显然，宜宾国土部门在拍卖地王或者其他任何地块的时候，由于处于资源垄断的强势地位，更是游戏规则的制定者，因而“只赚不赔”的游戏可以永远地玩下去。在行情飞涨的情况下，地方政府对土地款，真可谓“欲取必得”。
但这次却不一定，大行情变化下的地王重拍，不会再现曾经的“疯狂”——虽然，损失上亿的土地款算不了什么——因为征地成本仅仅4万多元。
但这次地王重拍，政府依然不能算是赢家，毕竟，地款损失上亿呀。虽然，在真金白银进入宜宾财政之前，这种损失只能算一个数字。

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